Nota a Sentenza della Corte di Cassazione Civile, numero 23986/2019
Dott. Emanuele Mascolo
In tema di canone di locazione per gli immobili ad uso non abitativo, la Corte di Cassazione Civile, Sezione III, con la Sentenza del 26 settembre 2019, numero 23986, ha stabilito che “deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata crescente per frazioni successive di tempo, nell’arco del rapporto”.[1]
Il caso che ha interessato i giudici di legittimità, ha riguardato un ricorso proposto sulla base di quattro motivi. Il primo motivo, con il quale la parte ricorrente denunciava la violazione ed omessa applicazione della Legge numero 392 del 1978, relativamente alla clausola inserita nel contratto di locazione. Con tale motivo, come si può leggere dal testo della Sentenza in commento, la ricorrente, lamentava “che erroneamente il Tribunale ha ritenuto non contestata la sussistenza della morosità”.[2] Il motivo è stato ritenuto inammissibile, dalla Cassazione, soprattutto perché infondato nella parte in cui la ricorrente contestava “la correttezza della valutazione espressa dal Tribunale circa la validità della clausola contrattuale relativa alla determinazione crescente del canone”.[3] Il secondo e il terzo motivo, venivano invece accolti. Il secondo e il terzo motivo di ricorso, hanno riguardato rispettivamente l’applicazione dell’articolo 79 della Legge numero 392/1978 e “l’omessa valutazione delle prove relative all’insussistenza delle morosità e del grave inadempimento contrattuale”.[4] Questi due motivi di ricorso sono invece stati accolti dai giudici di legittimità, che per assorbimento, hanno accolto anche il quarto e ultimo motivo di ricorso, relativo alla violazione degli articoli 91 e 92 del codice di procedura civile.
L’istituto in commento è stato caratterizzato nel corso degli anni da molte interpretazioni giurisprudenziali ed è al centro, ancora oggi, di numerose decisioni sia di merito che di legittimità.
In principio, l’orientamento giurisprudenziale fu di totale chiusura rispetto alla legittimità del canone di locazione a scaletta per gli immobili non adibiti ad uso abitativo, ritenendone l’illegittimità, “alla luce della disposizione di cui alla Legge numero 392 del 1978, articolo 32”.[5]
Altra parte di giurisprudenza, ha ritenuto tale clausola “nulla”, salvo che “le maggiorazioni non siano allegate sinallagmaticamente all’ampliamento della controprestazione”.[6]
L’articolo 79 della Legge numero 392/1978, disciplina i patti contrari alla legge, mentre l’articolo 32, disciplina in modo analitico le ipotesi di “aggiornamento del canone”.[7]
Sul punto, deve essere chiarito che, alla luce della dottrina, il canone di locazione a scaletta, incontra principalmente due limiti: uno soggettivo e l’altro temporale. Il limite soggettivo è dato dal fatto che “l’aggiornamento del canone può essere richiesto solo dal locatore”,[8] mentre il limite temporale, consiste nel fatto che l’aggiornamento può avvenire “annualmente”.[9] Infatti, anche la giurisprudenza, a ben vedere, ha avallato tale tesi, escludendo “la legittimità della clausola contrattuale che prevede l’aggiornamento automatico”.[10]
Alla luce di quanto esposto è doveroso, inoltre, chiarire che, sia la dottrina, sia la giurisprudenza, fanno riferimento all’aggiornamento del canone di locazione, il quale però, non può essere rideterminato, ma, appunto, solo aggiornato, poiché qualsiasi pattuizione in merito alla rideterminazione, “sarebbe nulla per violazione dell’articolo 79 della Legge numero 392/1978”.[11]
Nella Sentenza in commento, i giudici, inoltre chiariscono che, “alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto”.[12] Ciò è possibile inoltre, senza dover dimostrare “il collegamento del previsto aumento”.[13]
Ne discende e, sul punto si concorda con la dottrina, che “la legittimità della previsione del canone a misura crescente negli anni, va riferita al momento genetico del contratto”, dunque, deve essere “pattuita ab origine con la stipula del contratto stesso”,[14] poiché, se interviene successivamente, “deve considerarsi nulla”.[15] La nullità di veri e propri aumenti del canone a scaletta, discende dal fatto che, se così non fosse, tali aumenti finirebbero per “attribuire al locatore un canone più elevato senza rispettare i limiti imposti dalla Legge”.[16]
Una parte della dottrina, rileva, alla luce della giurisprudenza, che per l’aumento del canone a scaletta “devono essere indicati i motivi di tale scelta, che dovranno incidere sul valore locativo dell’immobile”.[17]
La Corte di Cassazione, però, soprattutto nella Sentenza in commento, ha rilevato come “tale più restrittiva impostazione non trovi giustificazione logico sistematica, ma anzi sia frutto di una distorta lettura tramandatasi nel tempo”.[18] Secondo la Corte di Cassazione, seguire questa tesi è errato perché impone in capo alle parti l’allegazione “dell’avvenuto ancoramento degli aumenti del canone ai richiamati elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale”.[19] Ne discende l’affermazione “del principio della piena e incondizionata volontà delle parti di assicurare al locatore un corrispettivo crescente”,[20] considerando valido il patto di determinazione anche in mancanza dell’allegazione o della prova “dell’intento elusivo delle parti”.[21]
[1] C. Cass. Civ., Sez. III, 26 settembre 2019, n. 23986.
[2] C. Cass. Civ., Sez. III, 26 settembre 2019, n. 23986.
[3] C. Cass. Civ., Sez. III, 26 settembre 2019, n. 23986.
[4] C. Cass. Civ., Sez. III, 26 settembre 2019, n. 23986.
[5] Coticelli C., “Locazioni ad uso abitativo: sono legittimi i canoni a misura crescente?”, in www. altalex.com, 14 dicembre 2015.
[6] Coticelli C., op. cit.
[7] Accorsi F., “Il canone a scaletta nelle locazioni ad uso non abitativo è legittimo”, in Giuricivile n. 6/2017, 13 giugno 2017.
[8] Accorsi F., op. cit.
[9] Accorsi F., op. cit.
[10] C. Cass. Civ., Sez. III, 15 ottobre 2002, n. 14655.
[11] Accorsi F., op. cit.
[12] Izzo L., “Affitti: quando è legittimo il canone a scaletta”, in www.studiocataldi.it, 11 ottobre 2019.
[13] Izzo L., op. cit.
[14] Arseni A., “Sul patto di determinazione della misura del canone a scaletta nelle locazioni commerciali”, in Persona&Danno, 18 aprile 2017.
[15] Arseni A., op. cit.
[16] Barbera F., “Locazioni non abitative, quando il canone “a scaletta” è consentito”, in www.stuolegalebarbara.it, 18 marzo 2018.
[17] Rigato C., “Il canone a scaletta nelle locazioni non abitative”, in www.ratioquotidiano.it, 24 ottobre 2018.
[18] C. Cass. Civ., Sez. III, 26 settembre 2019, n. 23986.
[19] C. Cass. Civ., Sez. III, 26 settembre 2019, n. 23986.
[20] C. Cass. Civ., Sez. III, 26 settembre 2019, n. 23986.
[21] C. Cass. Civ., Sez. III, 26 settembre 2019, n. 23986.
