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LOCAZIONI: RECESSO DEL CONDUTTORE E RESTITUZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE

A cura dell’Avv. Giuliana Degl’Innocenti

 

Secondo il consolidato orientamento espresso dalla giurisprudenza di merito e di legittimità nel contratto di locazione, “la funzione del deposito cauzionale previsto dall’art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e, quindi non soltanto quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l’omesso ripristino dei locali. L’obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell’immobile locato, di talché, ove l’accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione in tutto o in parte dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione” (Cass., 21.4.2010 n. 9442; Cass., 15.10.2002 n. 14655; Cass., 9.11.1989 n. 4725) (così Trib. Salerno 11 ottobre 2012 n. 2121).

Da ciò si evince chiaramente come la restituzione al conduttore della somma versata a titolo di deposito, costituisce un obbligo giuridico sotto tutti gli aspetti.

In tal senso, si osserva infatti, come in tema di restituzione della caparra, diverse pronunce della Cassazione sanciscono che il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali, va restituito dal locatore al termine della locazione con il rilascio dell’immobile locato. Pertanto qualora il proprietario trattenga la somma data in deposito anche dopo il rilascio dell’unità immobiliare da parte dell’inquilino, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione in tutto o in parte di tale somma a copertura di specifici danni subiti, il conduttore risulta legittimato ad esigerne la restituzione. La Suprema Corte, stabilisce, altresì, come l’obbligazione del locatore di riconsegna del deposito predetto concerne un debito liquido ed esigibile, il quale consente al conduttore di ottenere dal giudice l’emanazione di un decreto ingiuntivo nei confronti del proprietario, per il pagamento dell’importo in oggetto. (valga per tutte: Cass. 9 novembre 1989 n. 4725 in tal senso da ultimo cfr. anche Trib. Grosseto 30 marzo 2011 n. 390).

La disamina della normativa vigente e i numerosi contributi della giurisprudenza di merito e di legittimità ci portano a ritenere quindi che il locatore, il quale al rilascio dell’immobile intende trattenere la somma ricevuta a titolo di cauzione, deve proporre azione giudiziaria per l’accertamento dei pretesi danni subiti durante la locazione. Parimenti, l’inquilino che rilascia lo stabile ha diritto alla immediata restituzione della somma di denaro versata al proprietario a titolo di cauzione, con gli interessi legali maturati.

E’ doveroso rilevare, tuttavia, come anche nel caso in cui l’unità immobiliare risulti danneggiata, il locatore non può autonomamente trattenere la cauzione a compensazione delle spese da sostenere per il ripristino, a meno che non proponga una causa per ottenere il risarcimento degli asseriti danni subiti.

Al locatore, infatti, non può essere riconosciuto nessun tipo di potere insindacabile di valutazione e quantificazione dei pretesi danni da imporre al conduttore e la decisone deve essere rimessa al Tribunale.

Come abbiamo visto, dunque, per ottenere la restituzione della cauzione, il conduttore può avviare una procedura monitoria ottenendo dal Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo che obblighi il locatore a restituirgli la caparra velocemente, evitando così l’inevitabile dilatazione dei tempi che comporterebbe una causa a cognizione piena. Ciò perché il credito relativo alla restituzione della cauzione è fondato su prova scritta, ossia il contratto di locazione ed inoltre è certo nel suo ammontare e immediatamente esigibile.

Sul punto vedasi : Cass. sent. n. 9442/2010; Trib. di Bari, sez. II, sent. del 21.06.2010; Trib. di Modena, sez. II, 09/03/2012.

Sull’obbligo o meno di preavviso dei sei mesi da parte dell’inquilino che intende recedere si osserva come l’art. 4 L.392/78, tuttora in vigore, preveda che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, se questa facoltà è stabilita negozialmente, dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui deve avvenire il recesso.
La normativa, pertanto, sancisce l’obbligo per l’inquilino di dare al proprietario un preavviso di sei mesi prima del rilascio, con conseguente diritto del proprietario di pretendere il pagamento di tutte le sei mensilità relative al preavviso, a meno che l’immobile non venga affittato nel corso dei sei mesi, nel qual caso avrà diritto solo alle mensilità per i mesi in cui l’immobile è rimasto sfitto. Precedentemente, la giurisprudenza prevalente parlava di “accettazione con riserva”, nel senso che il proprietario, nel ritirare le chiavi offerte dall’inquilino, doveva comunicare la propria intenzione di pretendere il pagamento anche dei canoni successivi fino allo spirare del termine dei sei mesi.
La  Corte di Cassazione, con la sentenza n. 25136 del 27/11/2006, ha statuito che il conduttore “indipendentemente dal momento (anteriore alla scadenza del preavviso) di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione de jure del contratto e, cioè, per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso”. Questo perché “la esercitata facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici (con la cessazione del rapporto giuridico) alla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto”.

In sintesi, quindi, l’inquilino deve sempre provvedere a pagare le sei mensilità del preavviso al locatore, anche se riconsegna l’immobile prima che scada il semestre e anche se il proprietario accetta la riconsegna senza esprimere particolari riserve. Questo perché il recesso per l’inquilino diviene efficace solo con lo scadere del periodo di preavviso.
Tuttavia, non bisogna trascurare, che l’obbligo del conduttore termina nel momento in cui l’immobile in questione venga nuovamente locato.
E’ oltremodo necessario però fare attenzione al termine di preavviso indicato nel contratto di locazione, perché in alcuni casi è inferiore ai sei mesi. Qualora ricorra questa circostanza, infatti, per l’inquilino vale il termine più breve previsto dal contratto, mentre per il locatore che intenda proporre disdetta il termine di preavviso rimane quello di legge. Questo perché la normativa, nel dubbio, prevede l’applicazione delle clausole più favorevoli al conduttore.

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