Home » News & Rubriche » Locazioni » Vademecum Locazioni immobiliari: diritti e doveri delle parti e tipologie contrattuali

Avv. Giuliana Degl’Innocenti

Volendo fare un po’ di chiarezza all’interno del sempre attuale ma quanto mai ingarbugliato settore locatizio, ho ritenuto opportuno iniziare dai diritti e doveri di parte locatrice e di parte conduttrice per poi giungere a illustrare le singole tipologie contrattuali, appunto oggetto di perenne evoluzione legislativa.

Andiamo per ordine.

 

Doveri e tutele delle parti

 

Doveri del proprietario:

– Dunque riducendo all’osso: sul locatore incombe il principale obbligo di consegnare all’inquilino un’unità immobiliare abitabile e in buono stato, provvedendo alle riparazioni e alle ristrutturazioni necessarie nonché alle opere di manutenzione straordinaria (a titolo di esempio: il rifacimento del tetto, la sostituzione degli infissi vetusti o della caldaia).

Doveri del conduttore:

– Costui, invece, deve provvedere al pagamento del canone periodico secondo le modalità e i tempi pattuiti, accollandosi, altresì, la spesa della manutenzione ordinaria del bene e restituendo, alla scadenza del contratto, l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, salvo deperimento d’uso.

Diritti e tutele per il locatore:

– Innanzitutto risulta utile e vantaggioso per il proprietario di un immobile affidarsi a dei professionisti nella ricerca dell’inquilino o quanto meno informarsi attentamente sulla serietà e puntualità nei pagamenti delle persone eventualmente presentate da amici e/o conoscenti, appunto interessati a condurre in locazione il bene in oggetto. Tutto ciò al fine di evitare di andare in contro a spiacevoli sorprese una volta stipulato il contratto, magari dovendo rivolgersi anche a un legale per sollecitare la corresponsione del canone dovuto e – nei casi più estremi – pure ricorrere all’azionamento di uno sfratto per morosità.

– Occorre, altresì, che il proprietario scelga con scrupolo tra le varie tipologie di contratto, magari facendosi seguire da un legale di fiducia. Di solito si opta per il contratto a canone libero (4+4) o per quello a canone concordato (3+2), che usufruisce di un regime di tassazione agevolata. Ci sono poi le locazioni per finalità turistiche, di carattere temporaneo, che godono di molta libertà sia per quanto riguarda la misura che la durata del canone, ma di tutte queste tipologie ne parleremo dopo.

– Inoltre, sarebbe buona norma scegliere con cura le garanzie di cui munirsi prima della pattuizione contrattuale, preferibilmente prendendo contatto con il precedente/attuale proprietario di casa del futuro inquilino per domandargli che tipo di esperienza e che rapporto hanno avuto, se il conduttore è appunto un soggetto preciso nei pagamenti e in che condizioni mantiene l’unità abitativa.

–  E’ poi necessario per tutelarsi richiedere due mensilità di cauzione. In questo modo il locatore tiene in consegna la somma di denaro con il diritto di trattenerla in ipotesi di inadempimento e/o danni all’immobile, con il dovere, tuttavia, di restituirla quando ritorna in possesso del bene nello stato medesimo in cui l’ha consegnato, salvo il deperimento d’uso.

– E’ possibile, altresì, per una maggiore tutela del proprietario richiedere una fideiussione a copertura del pagamento del canone in luogo della cauzione. Se si opta per tale scelta, un istituto di credito garantisce il pagamento al locatore nel caso in cui l’inquilino non paghi i canoni o provochi danni all’alloggio. La banca può decidere, tuttavia, se accordare o meno detta manleva, a seconda della solvibilità e delle garanzie che può avere il conduttore.  Ulteriori cautele poi contro eventuali inadempimenti, danni o pretese accampate da terzi, sono rappresentate anche dalle polizze assicurative o formule di cosiddetto “affitto garantito”.

– Senza presunzione di esaustività, aggiungo anche in estrema sintesi, che nel caso in cui l’inquilino risulti moroso il contratto può essere risolto. In questo caso, è necessario che il proprietario si rivolga a un avvocato concordando le modalità e le tempistiche per l’eventuale procedimento di sfratto.

Diritti e tutele per il conduttore:

– L’inquilino dovrebbe premunirsi, prima di sottoscrivere il contratto, di conoscere in dettaglio tutte le caratteristiche dell’immobile, incluse quelle non immediatamente visibili. Sarebbe buona norma, infatti, che si informasse su riscaldamento, eventuali infiltrazioni o umidità, presenza del vicinato, spese condominiali, corretto posizionamento di prese elettriche, corretto funzionamento di arredamento e accessori e così via. Tutto ciò perché una volta firmata la pattuizione contrattuale, è scontata la presa visione e l’accettazione da parte del conduttore dello stato di fatto del bene.

– Aggiungo, altresì che occorre che l’inquilino faccia attenzione a come viene elaborato il contratto: perché eventuali clausole o patti non aventi forma scritta sono legalmente nulli.

– Da segnalare poi, di prestare cautela verso la clausola che indica l’eventuale aggiornamento del canone: il contratto a canone libero, infatti, prevede l’aggiornamento Istat annuale per una percentuale stabilita, mentre nel contratto con cedolare secca esso non è previsto. Sono in ogni caso da evitare le clausole di aggiornamenti a discrezione del proprietario.

– Nell’ipotesi, infine, nella quale il locatore intenda vendere l’immobile affittato, il conduttore è obbligato ad accettare il cambio di proprietario, tuttavia contemporaneamente ha il diritto di rimanere nell’unità immobiliare sino alla scadenza del termine contrattuale. E’ frequente il caso di molti proprietari i quali invitano i propri inquilini ad abbandonare l’alloggio prima del tempo per poter vendere l’immobile libero, tuttavia ciò non sarebbe legalmente possibile. Sul punto osservo anche come parte conduttrice ha la possibilità di risoluzione anticipata, mentre parte locatrice deve attendere la prima scadenza (ad esempio 4 anni nel classico 4+4), a condizione che ovviamente sia rispettato tutto quanto è stato pattuito nel dettato contrattuale.

Tipologie contrattuali:

Il contratto a canone concordato (3+2)

Questo contratto deve rispettare determinati criteri stabiliti a livello nazionale e recepiti in accordi a livello locale; ha una durata triennale rinnovabile per ulteriori due anni e permette di fruire di particolari agevolazioni fiscali.

Più nel dettaglio, i parametri basilari del contratto vengono definiti da un accordo locale perfezionato e sottoscritto dalle principali organizzazioni rappresentative dei proprietari e dalle principali associazioni sindacali dei conduttori alla presenza, di solito, dell’Assessore comunale o del sindaco.

Negli accordi locali, che determinano i criteri di stipula, l’area comunale viene suddivisa in zone urbane omogenee e per ogni spazio avente caratteristiche simili per valori di mercato, infrastrutture e tipologie edilizie è stabilito un valore minimo e un valore massimo del canone.

I comuni interessati da questa tipologia di contratto sono tutti quelli capoluogo di provincia e quelli confinanti con le aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania.

Il contratto a canone libero (4+4)

Il modello contrattuale più utilizzato per le locazioni ad uso abitativo è il contratto denominato “a canone libero”, così definito perché locatore e conduttore sono praticamente liberi di decidere in modo autonomo l’importo del canone che l’inquilino verserà al proprietario.

Osservo, tuttavia come risulti imprescindibile che il canone sia “trasparente”, cioè non venga stabilito, neppure oralmente, alcun tipo di corrispettivo ulteriore rispetto a quello inserito ufficialmente nel contratto pena la nullità dell’intero dettato contrattuale e la legittimazione del conduttore a chiedere sia la revisione del negozio giuridico medesimo sia la restituzione della differenza di fatto versata al proprietario, sempre che l’inquilino risulti capace di provarlo.

La forma del contratto deve essere scritta a pena di nullità. Rilevo altresì come sia fondamentale che l’atto contenga un gruppo di elementi essenziali, che sono:

– generalità delle parti

– descrizione dell’immobile

– durata della locazione

– importo del canone

– modalità di versamento del canone

– dati catastali

– dichiarazione circa l’APE.

In relazione a quest’ultimo elemento preciso che in difetto, proprietario e inquilino risultano obbligati in solido alla corresponsione di una sanzione amministrativa e a presentare la dichiarazione o una sua copia entro 45 giorni. L’affittuario, infatti, deve ricevere per legge dal locatore le informazioni e la documentazione inerenti all’attestazione di prestazione energetica.

La contropartita dell’estesa autonomia contrattuale che è comunque accordata alla stipula del contratto di locazione a canone libero è costituita dall’imposizione ex lege di una durata minima: ovvero quattro anni iniziali, ai quali si aggiungono altri quattro anni in base a un rinnovo automatico. A causa di ciò tale negozio si definisce spesso “contratto 4+4”.

Segnalo, però, che in certi casi, la regola del rinnovo di diritto alla prima scadenza quadriennale non si realizza. Questo avviene quando l’inquilino si avvale del suo diritto di recesso, esercitabile per una delle ragioni eventualmente contemplate dal contratto di locazione o comunque e sempre per gravi motivi. Per poter azionare il recesso, il conduttore deve dare al locatore un preavviso di almeno sei mesi oppure osservare il diverso termine eventualmente convenuto nella pattuizione. Se il recesso è illegittimo, invece, il proprietario può domandare e ottenere il risarcimento del danno commisurato all’importo dei canoni non percepiti.

La rinnovazione automatica per ulteriori 4 anni dopo la prima scadenza, non si verifica quando il locatore (al quale la legge non riconosce un diritto di recesso simile a quello previsto per il conduttore) comunichi all’affittuario la disdetta, ovvero il diniego di rinnovazione, con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza. Questa possibilità, però, si realizza solo al verificarsi di alcune ipotesi stabilite espressamente dall’articolo 3 della legge n. 431/1998, come ad esempio nel caso in cui il proprietario intenda destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado oppure quando, senza che si sia avuta alcuna legittima successione nel contratto, l’inquilino non occupi in maniera continuativa l’unità immobiliare senza giustificato motivo. La normativa, tuttavia, prevede che il diniego di rinnovazione deve in ogni caso avere adeguata e specifica motivazione e, se quanto descritto nella disdetta poi non si verifica, il locatore può essere condannato a risarcire al conduttore un danno uguale a un massimo di 36 mensilità del canone di locazione o a riattivare il contratto.

Pure alla seconda scadenza contrattuale è altresì rinnovabile il contratto.

Il rinnovo può avvenire sia in modo espresso che tacito.

Si verifica quello espresso quando è uno dei soggetti, locatore o conduttore che, avendone intenzione, rivolge la sua proposta all’altro almeno sei mesi prima della scadenza del negozio, illustrando le diverse condizioni contrattuali che vuole indicare nel rinnovo. La parte che riceve detta proposta può accettarla, rifiutarla oppure formulare una controproposta, valutando tuttavia che comunque il riscontro va dato entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione di rinnovo e che se non vi si provvede il contratto si reputa cessato.

Mentre il rinnovo tacito si verifica nell’ipotesi in cui proprietario e inquilino continuano a dare esecuzione al contratto senza eccepire alcunché. Quando le parti tengono un simile atteggiamento, infatti, il contratto produrrà i suoi effetti per altri quattro anni, rinnovabili.

Nel caso in cui invece una delle parti non intenda rinnovare il contratto è necessario che la stessa comunichi all’altra la disdetta con un preavviso di sei mesi. Il soggetto che riceve detta comunicazione può accettare l’altrui volere e così il contratto si estinguerà una volta pervenuto a naturale scadenza, ma può anche proporre di mantenere il contratto alle vecchie condizioni oppure proporne delle nuove offrendo riscontro entro 60 giorni.

Il contratto di natura transitoria (da 1 mese a 18 mesi)

Il contratto di locazione abitativa di natura transitoria è un modello contrattuale impiegato per scopi temporanei non turistici. Con questo negozio il proprietario pone a disposizione dell’inquilino il godimento di una unità immobiliare per un lasso temporale limitato e per una precisa esigenza transitoria. Il conduttore, invece, corrisponde per il godimento dell’immobile un determinato canone.

Tale contratto viene in contro alla necessità di tutti coloro che si trovano a vivere in una città diversa dalla propria per motivi di vario genere, accomunati dalla durata limitata nel tempo (a titolo di esempio si possono ricordare: esigenze di salute o lavorative. Restano però escluse le ragioni di studio universitario, per le quali è individuata una tipologia contrattuale a parte, appunto il contratto di locazione per studenti).

Prima per questo tipo di necessità la normativa di riferimento contemplava la previsione di un contratto detto “uso foresteria”, che però ingenerò abusi e sovente utilizzi che, in pratica, eludevano l’aspetto della finalità temporanea che aveva legittimato l’introduzione di tale modello negoziale.

E così, al fine di eliminare la prassi di utilizzo del contratto uso foresteria anche al di là delle autentiche condizioni che ne legittimavano l’impiego, nel 1998 è stata introdotta la regolamentazione specifica dei contratti di natura transitoria. Sul punto osservo che i riferimenti normativi di ciò sono contenuti nell’articolo 5 della legge numero 431/1998 e nell’articolo 2 del decreto ministeriale del 5 marzo 1999, sostituito, a sua volta, dal decreto del 30 dicembre 2002.

La forma del contratto deve essere scritta, anche utilizzando i modelli messi a disposizione dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture e allegati, alle lettere C e D, al decreto ministeriale 30 dicembre 2002.

Nel dettato contrattuale nello specifico, vanno indicati la generalità delle parti, la descrizione dell’immobile locato, l’importo del canone e le modalità di corresponsione, la durata e la clausola con cui il conduttore afferma di aver ricevuto l’attestazione di prestazione energetica dal conduttore.

E’ altresì necessaria poi, l’indicazione nel testo del contratto dell’esigenza transitoria che fonda la stipula della locazione, unitamente alla documentazione atta a comprovare quanto dichiarato. Nella ipotesi, infatti, in cui questa specificazione venga tralasciata, si avrà l’assoggettamento del contratto alla normativa ordinaria in materia di locazioni a canone libero, con l’effetto che la sua durata sarà di quattro anni rinnovabili per ulteriori quattro.

Da evidenziare quindi che la durata dei contratti di locazione di natura transitoria è compresa tra un periodo minimo e massimo stabilito dalla legge, cioè tra un mese e diciotto mesi. Mentre i negozi che contemplano una durata inferiore a un mese sono automaticamente di durata mensile e quelli nei quali è stabilita una durata superiore a diciotto mesi sono considerati cessati al sopraggiungere della durata massima legislativamente prevista.

Segnalo, anche che se il contratto supera i trenta giorni, è necessario procedere alla sua registrazione. Comunque, cessato il termine stabilito per il contratto è possibile rinnovarlo, purché l’esigenza temporanea perduri. Risulta fondamentale tuttavia, comunicare all’altra parte il protrarsi dell’esigenza attraverso una raccomandata.

Nella ipotesi in cui la transitorietà della locazione sia scaturita da motivi legati al locatore, quest’ultimo, per scongiurare la cessazione del contratto, deve comunicare all’inquilino che questi sono persistenti prima della scadenza, altrimenti la locazione, qualora si protragga, verrà assoggettata alla normativa ordinaria dei contratti a canone libero.

Preciso anche che nei contratti di locazione di natura transitoria il canone è oggetto di libera pattuizione. Però fanno eccezione determinate città “ad alta tensione abitativa”, come Roma, Milano, Torino, Venezia, Genova, Firenze, Bologna, Napoli, Bari, Catania, Palermo, i comuni con esse confinanti e i capoluoghi di Provincia. Per i contratti sottoscritti in tali località, infatti, il canone deve corrispondere a quello determinato con specifici accordi territoriali.

Il contratto per studenti universitari (da 6 mesi a 36 mesi)

Questo modello contrattuale costituisce una particolare tipologia di contratto di locazione che si distingue, sostanzialmente, per la durata transitoria della messa a disposizione del bene da parte del locatore a uno o più studenti che lo utilizzeranno come abitazione in costanza dei loro studi universitari.  Da precisare che il contratto in questione può essere firmato anche dai genitori per conto dei figli.

Per la sottoscrizione di questo negozio giuridico debbono però venire osservate due condizioni principali.

La prima è rappresentata dal fatto che lo studente deve possedere la residenza in un comune diverso rispetto a quello in cui frequenta l’università e tale situazione deve risultare espressamente nel dettato contrattuale.

Mentre la seconda è rappresentata dal fatto che l’unità immobiliare concessa in locazione deve essere ubicata in un comune dove si trova l’università o un corso universitario distaccato o in un comune limitrofo.

La durata della locazione per studenti universitari è correlata alla necessità di permanenza in una città universitaria per ragioni di studio e, di conseguenza, per un periodo di tempo circoscritto. Ciò non toglie che locatore e conduttore siano completamente liberi di fissare la durata della locazione, la quale deve infatti essere stabilita entro i limiti minimo e massimo previsti dalla legge, che vanno appunto da sei mesi e a trentasei mesi.

Pertanto quando un soggetto concede in locazione l’immobile di sua proprietà a uno o più studenti, potrà ridurre nel tempo il rapporto che in questo modo si viene a stabilire facendo però attenzione a non concordare una durata inferiore a sei mesi né una durata superiore a trentasei mesi. Infatti, la clausola che non rispetta questa regola risulta nulla, con l’effetto dell’applicazione della disciplina sulla durata minima o sulla durata massima, a seconda delle ipotesi.

Il corrispettivo che lo studente o gli studenti debbono versare al locatore per il godimento dell’appartamento concesso loro in locazione può essere fissato dalle parti più o meno liberamente.  Sul punto osservo infatti che se in via generale il decreto 30 dicembre 2002 stabilisce che i canoni di locazione sono sanciti da specifici accordi locali che tengono conto dei valori per aree omogenee ed eventuali zone determinate, è comunque possibile adeguarne l’importo in virtù dell’effettiva durata del contratto, della presenza di clausole particolari o della presenza di arredi.

La corresponsione del canone poi può venire stabilita in qualsiasi modalità, mentre il dettato contrattuale può essere predisposto utilizzando il modello contenuto nell’allegato f) del d.m. 30 dicembre 2002.

Nello specifico vanno indicati necessariamente la generalità delle parti, la descrizione e l’ubicazione dell’immobile locato e il riferimento al fatto che il conduttore è studente universitario fuori sede iscritto a un corso presso l’Università del luogo dove è collocato l’immobile. Inoltre devono essere inseriti la durata del contratto, l’importo del canone e le modalità con le quali esso verrà versato.

L’inquilino poi deve sempre dichiarare di aver ricevuto le informazioni e la documentazione inerenti all’attestazione di prestazione energetica, unitamente al relativo attestato. Se tale dichiarazione viene omessa, infatti, le parti, oltre a dover provvedere a effettuarla entro 45 giorni, saranno sottoposti anche al pagamento di una sanzione amministrativa.

Aggiungo, infine, che riguardo al contratto di locazione per studenti universitari è sempre vietata la sublocazione.

Il contratto di affitto turistico

Questa tipologia contrattuale trova regolamentazione nel codice civile (artt. 1571 e ss.) e nella legge sulla locazione di immobili urbani (L. n. 392/78), così come modificata dal codice del turismo (d.lgs. n. 79/2001). Ai sensi dell’art. 53 cod. turismo, in particolare, sono considerate locazioni turistiche gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche in qualsiasi luogo si trovino.

La locazione turistica, quindi, è un particolare contratto con durata limitata nel tempo, la cui finalità specifica è quello di andare in contro a necessità abitative temporanee con l’unico scopo turistico, ad esempio originatosi in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, villeggiatura, riposo o per qualsiasi altra causa voluttuaria. In buona sostanza, tale tipologia contrattuale rappresenta un negozio consensuale a effetti obbligatori attraverso il quale il locatore si obbliga a concedere al conduttore-turista, per un lasso temporale non superiore a tre mesi, un diritto personale di godimento su un immobile per il fine di una vacanza, in cambio di un corrispettivo.

L’oggetto della locazione è appunto Il godimento del bene a scopo turistico pertanto in tale modello non sono inclusi i servizi accessori quali pulizia giornaliera, cambio biancheria, ristorazione e simili che connotano invece prestazioni tipiche del contratto di albergo.

Osservo pure che in virtù del combinato disposto degli artt. 1 c. 4 e 13 c. 5 L. n. 431/98, tale tipologia contrattuale deve avere forma scritta a pena di nullità e lo scopo turistico, inoltre, deve essere precisamente inserito nel contratto al fine di evitare l’eventuale applicazione della disciplina in materia di locazione abitativa primaria o transitoria.

La locazione turistica non contempla, poi, alcun termine minimo di durata e alla scadenza ne cessano automaticamente gli effetti, senza che venga comunicata alcuna disdetta. Tuttavia, in relazione alla diversa durata del contratto, è possibile operare una distinzione tra:

– locazione turistica lunga (cosiddetto contratto casa vacanze): nel quale occorre prevedere clausole che regolano, fra l’altro, la durata della locazione, l’entità del canone e le modalità di pagamento dello stesso, sancendo la rivalutazione in corso di contratto e il deposito della cauzione;

– locazione turistica breve (cosiddetto contratto brevi vacanze): nel quale devono essere inserite specifiche pattuizioni riguardanti il recesso, l’entità delle spese accessorie e le modalità di utilizzo degli eventuali spazi accessori;

– locazione turistica brevissima (cosiddetto contratto weekend): nella quale deve essere stabilita una clausola con pattuizione forfettaria sui consumi relativi alle utenze.

Anche nelle locazioni in oggetto, il conduttore ha l’obbligo di servirsi della cosa locata per l’uso determinato nel contratto, osservando la diligenza del buon padre di famiglia, corrispondendo il canone nei termini pattuiti e restituendola al termine della locazione nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deterioramento della stessa. Mentre sul locatore incombe l’obbligo di consegnare all’inquilino l’immobile in buono stato di manutenzione in modo che possa servire all’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Riguardo agli adempimenti fiscali, osservo che, qualora la locazione turistica abbia durata inferiore ai trenta giorni non sussiste obbligo di registrazione del contratto. Se tra i medesimi soggetti sono stati stipulati più contratti di locazione turistica per diversi periodi, ognuno dei quali anche inferiore ai trenta giorni, la cui durata complessiva sia comunque superiore ai trenta giorni nell’arco dell’anno solare, c’è obbligo di registrazione. I contratti di locazione turistica di durata superiore ai trenta giorni devono essere registrati entro i trenta giorni dalla stipula. Inoltre gli affitti turistici superiori ai trenta giorni prevedono l’obbligo per il locatore, entro ventiquattro ore dalla consegna dell’immobile, di effettuare la relativa denuncia presso l’autorità locale di pubblica sicurezza o presso il sindaco. Detto ultimo adempimento deve invece essere sempre effettuato, indipendentemente dalla durata della locazione, quando il contratto di locazione è stipulato con cittadini extra UE o apolidi.

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