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Cassazione civile, Sez. II, 8 aprile 2013 nr. 8495

La funzione della trascrizione delle domande giudiziali.

a cura della Dott.ssa  Claudia Zangheri Neviani

 

La massima

“La trascrizione della domanda giudiziale, nei casi in cui è prevista dalla legge (artt. 2652 e 2690 c.c. …), si ricollega al principio fissato dall’art. 111 c.p.c., che disciplina la successione a titolo particolare del diritto controverso. Essa mira a regolare e risolvere un conflitto ..  tra più acquirenti dallo stesso dante causa; consente all’attore, che esercita una pretesa avente ad oggetto un diritto reale immobiliare, di rendere opponibile la sentenza anche al successore a titolo particolare del convenuto.”

 

Il caso

Due privati procedono alla vendita di un terreno ad eccezione di alcune particelle, di confine che rimangono in proprietà del venditore, in quanto soggette a prelazione agraria del confinante. La vendita di dette particelle stralciate è subordinata alla condizione sospensiva che rimangano in proprietà del venditore. Il venditore decede e subentra per successione la figlia, la quale cede dette particelle ad una terza persona. L’acquirente propone allora domanda giudiziale, regolarmente trascritta, prima dell’acquisto del terzo, per ottenere il trasferimento ai sensi dell’art. 2932 c.c. Il tribunale dà ragione all’attore/acquirente ma non emana la sentenza costitutiva. Ricorrendo in appello la Corte d’Appello di Bologna dichiara inammissibile la domanda. La Corte di cassazione con la sentenza in esame ammette il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello per la nuova sentenza.

 

Quesito da risolvere

La trascrizione della domanda giudiziale prevale sul trasferimento, successivo, a terzi.

 

Normativa e norma applicabile

Art. 2652 n 2 c.c.

Art. 2932 c.c.

Art. 111c.p.c.

 

Nota esplicativa

–        Principi generali sulla trascrizione

La trascrizione è un procedimento formale previsto per dare pubblicità a determinati negozi giuridici, attraverso l’inserimento del contenuto di determinati atti in un registro pubblico. Essa ha una natura dichiarativa ed è personale, in quanto la trascrizione si effettua contro ed a favore di una persona e non di un bene immobile. Essa persegue una doppia finalità: pubblica e privata. La prima consente la conoscibilità del negozio anche a terzi estranei allo stesso; la seconda, che è anche la più importante, risolve i conflitti tra più acquirenti dal medesimo dante causa.

La trascrizione nel nostro ordinamento contrasta, però, con il principio del consenso traslativo per cui le parti trasferiscono, modificano o estinguono un diritto reale con il semplice consenso.

La dottrina meno recente (Mirabelli, Cariota Ferrara) sostenne che la teoria della proprietà relativa: tra le parti, e tra gli eredi la proprietà passerebbe con il consenso, ma nei confronti dei terzi sarebbe comunque necessaria la trascrizione affinché il trasferimento del bene possa essere loro opponibile, configurando in questo modo la trascrizione come costitutiva del diritto ceduto.

Per altri (Gentile) la trascrizione sarebbe una conditio iuris per gli effetti dell’atto, sarebbe l’ultimo evento di una vicenda traslativa atto a renderla conoscibile ai terzi. Messineo configura la trascrizione come conditio iuris risolutiva del primo acquisto non trascritto per cui essa assumerebbe la funzione sanante per l’acquisto a non domino che diverrebbe così a domino. Triola, sostiene, invece, che con la trascrizione del secondo acquisto l’efficacia del primo acquisto verrebbe meno, con la conseguenza che la trascrizione della seconda alienazione avrebbe efficacia costitutiva.

L’obiezioni principale si fonda sulla logica conseguenza che l’acquirente fino al verificarsi della condizione potrebbe porre in essere solo atti conservativi, cosa assolutamente non prevista nel nostro ordinamento ed anzi contraria alle normativa vigente, per cui per il trasferimento è sufficiente il consenso.

Ferri risolve il problema, spostandolo sul piano processuale: la trascrizione servirebbe solo in caso di lite giudiziaria.

La dottrina maggioritaria, sostiene invece, che la trascrizione del secondo acquisto è solo un mero fatto che fa venir meno gli effetti reali prodotti dal primo acquisto, ne consegue (dall’evento e non dalla trascrizione) l’efficacia ab origine del secondo acquisto, come atto a domino, solo in questo senso la trascrizione potrà essere configurata come conditio iuris risolutiva.

Il problema sorge perchè in base al principio consensualistico è sufficiente l’accordo delle parti, mentre per l’opponibilità ai terzi del trasferimento occorre la sequenza completa delle trascrizioni; infatti, il secondo acquirente dal medesimo dante causa che trascrive per primo prevale nell’acquisto. Ecco perché è necessario un sistema che garantisca la priorità degli acquisti. È vero che sussiste la regola del prior in tempore potior in iure, ma essa non aiuta a risolvere i conflitti tra diverse persone che hanno acquistato il medesimo diritto. La vicenda traslativa deve, invece, essere certa soprattutto in un momento storico in cui i traffici sono molteplici e a volte concomitanti, per cui la certezza del trasferimento diviene la priorità. Dalla necessità di consentire l’opponibilità del negozio anche ai terzi estranei, deriva la scelta del legislatore italiano di imporre successivi oneri di trascrizione.

Se ne deduce che il principio consensualistico nel nostro ordinamento ha una importanza relativa e non assoluta, ciò significa che mentre è valido nei rapporti inter partes, non è sufficiente a rendere opponibile il negozio erga omnes. Si deve comunque sottolineare che, anche se il contratto è opponibile solo alle parti, non significa che il diritto da assoluto venga degradato a relativo (Santoro Passarelli). Il rapporto si svolge, quindi, su due piani diversi: uno tra le parti del negozio e l’altro l’opponibilità ai terzi.

Per parte della dottrina (Pugliatti) la trascrizione sarebbe una forma di pubblicità – notizia. Detta tesi distingue tra funzione diretta ed indiretta della trascrizione. Nella prima rientra la necessità di rendere conoscibile i vari acquisti inerenti agli immobili, nella seconda si ricomprende la funzione di regolamentazione delle possibili controversie.

La critica principale a tale teoria afferma che: anche ammettendo che la trascrizione possa essere una forma di pubblicità giuridicamente rilevante (Corrado), non è però questo il suo scopo, se non quando espressamente previsto da disposizioni di legge come l’art. 2651 c.c.. (e comunque in questo caso la pubblicità che deriva dall’iscrizione è essenziale per far conoscere ai terzi l’acquisto, che però è a titolo originario derivante dalla sentenza che accerta l’usucapione).

Per la dottrina maggioritaria la trascrizione ha, quindi, natura dichiarativa; essa, infatti, non rientra nel meccanismo contrattuale, ma subentra in un momento successivo allo scopo di far conoscere, a terzi estranei al contratto, le modifiche che le parti hanno apportato. Essa non è, infatti, elemento costitutivo del contratto, ma conditio iuris dell’opponibilità del medesimo verso coloro che pretendono di avere uguale titolo sul medesimo bene, cioè coloro che hanno acquistato a titolo derivativo il medesimo bene dallo stesso dante causa, ma non abbiano provveduto a trascrivere anteriormente il proprio titolo di acquisto.

Per esemplificare: il primo acquirente ha acquistato un bene, ma non ha provveduto all’onere della trascrizione, il medesimo bene viene rivenduto ad un secondo acquirente, a non domino, che se in buona fede diventa a domino nel caso in cui proceda alla trascrizione del suo acquisto in un momento antecedente alla trascrizione del primo[1].

Una recente dottrina (Ferri) ha distinto tra trascrizione con efficacia costitutiva e con efficacia dichiarativa. Nella seconda ipotesi rientrerebbero tutte fattispecie delle doppie alienazioni dello stesso immobile. La funzione costitutiva la si riscontra, invece, tutte le volte in cui è irrilevante per la formazione del contratto tra le parti, ma è costitutivo nei confronti dei terzi ex art. 2644 c.c.; o ancora l’ipotesi dell’usucapione abbreviata, per gli acquisti dall’erede apparente ex 534 c.c.

Si sottolinea, inoltre, come primo e, fondamentale, principio che vige in materia di trascrizione sia quello della continuità delle medesime ai sensi dell’art. 2650 c.c.: le trascrizioni successive non producono effetto se non è trascritto l’atto anteriore di acquisto.

Per parte della dottrina “la trascrizione assolve ad una pluralità di funzioni eterogenee, tutte però tra loro collegate da un (non tanto sottile) filo rosso: la progressiva creazione di un vero e proprio stato civile della proprietà immobiliare, informato ai principi di legalità, completezza, verità e trasparenza, che costituisce tuttavia almeno l’obiettivo tendenziale dell’evoluzione del sistema.”[2]

 

Differenze tra i libri fondiari e la trascrizione “latina”

Il sistema della trascrizione italiano e più in generale dei paesi latini si discosta nettamente da quello dei paesi c.d. germanici, dove vige il sistema dei libri fondiari, cioè dell’intavolazione.

Il sistema tavolare è a base reale, si parte così dal bene immobile per arrivare alla titolarità del soggetto. In questi sistemi non sussiste il principio consensualistico dell’art. 1376 c.c. in quanto prima dell’intavolazione l’acquisto è solo obbligatorio e la modifica, l‘estinzione, la costituzione di ogni diritto acquistano efficacia solo a seguito dell’intavolazione.

I libri fondiari hanno, inoltre, valore probatorio, e sono sottoposti a controlli che precedono l’intavolazione stessa. La nostra trascrizione risulta, in confronto, più snella per quanto concerne il procedimento, ma ovviamente non ha nessun valore probatorio, né assoluto, né relativo, oltre al fatto che il conservatore non ha nessun obbligo di verifica in merito alla validità del titolo di provenienza. Mentre nel sistema germanico l’intavolazione ha efficacia costitutiva dell’acquisto, in quello latino la trascrizione può avere solo efficacia dichiarativa.

Un’ulteriore differenza consiste nel fatto che mentre i libri fondiari possono anche sanare eventuali vizi dell’atto[3], ciò non è ammesso nel nostro sistema; dove tra il primo acquirente che ha acquistato bene, e il secondo acquirente che ha acquistato a non domino ma ha trascritto prima del reale avente causa, prevale comunque quest’ultimo.

 

–        La trascrizione delle domande giudiziali e delle sentenze

Devono essere trascritte ai sensi dell’art. 2651, 2652, 2653 c.c. anche le domande giudiziali e le relative sentenze.

Si discute in dottrina sulla funzione della trascrizione in questi casi e se sia o meno possibile attribuire una funzione unitaria a tutte le ipotesi previste negli articoli 2652 e 2653 c.c., ma non esiste una uniformità di vedute al riguardo. Alcuni, però, sostengono tale possibilità distinguendo tra una funzione generica valida per tutti i tipi di trascrizione delle domande giudiziali; e una specifica per ogni singola ipotesi di domanda trascrivibile. (Riccia).

Per quanto riguarda la trascrizione delle domande tendenti ad ottenere l’esecuzione di un obbligo contrattuale ai sensi dell’art. 2932 c.c. la dottrina maggioritaria (Pugliatti) ha affermato che essa ha un effetto prenotativo. Ne consegue che trascritta anche la sentenza, dando luogo alla fine del procedimento, le trascrizioni o iscrizioni successive non sono opponibili all’attore vincitore. Ciò deriva dall’esigenza di far retroagire gli effetti della sentenza al momento della presentazione della domanda giudiziale. L’acquirente acquista il bene a seguito della sentenza ex 2932 c.c. nei limiti in cui ne era titolare il suo dante causa, di cui ne è successore nella titolarità del bene e quindi anche nella posizione giudiziale.

Le norme in materia di trascrizione delle sentenze deve essere coordinata con l’art. 111 c.p.c. secondo il quale il diritto oggetto di controversia si trasferisce al momento della trascrizione della domanda giudiziale e non al momento della manifestazione del consenso traslativo, con la conseguenza che la sentenza è opponibile a tutti gli aventi causa che abbiano trascritto in un momento successivo alla trascrizione della domanda giudiziale, ma non nei confronti di colui che ha trascritto precedentemente a questa. Non tutti sono concordi nel ritenere applicabile l’art. 111 c.p.c. a tutte le ipotesi previste dagli articoli 2652 e 2653 c.c.

Per la dottrina maggioritaria comunque la trascrizione della sentenza ex art. 2932 c.c., e della sua domanda, si sostituiscono al contratto definitivo, e prevalgono sulle iscrizioni successive. In questa fattispecie rileva maggiormente, rispetto alle altre, la funzione prenotativa della trascrizione della domanda di esecuzione del contratto ex 2932 c.c. perché la retrodatazione dell’effetto traslativo non giova solo all’avente causa, ma è criterio risolutivo di conflitti tra più acquirenti dal medesimo dante causa, ciò in perfetta coerenza con quanto disposto dall’art. 2644 c.c. (Natoli). A ciò consegue ulteriormente, come affermato dalla sentenza in oggetto, che la decisione giudiziale sarà opponibile anche al terzo avente causa del convenuto soccombente.

 

Giurisprudenza conforme

Cassazione civile 27 aprile 1981 nr. 2521

Cassazione civile 14 dicembre 1990 nr. 11916

Cassazione civile 14 febbraio 1992 nr. 1823

Cassazione civile 9 febbraio 1993 nr. 148

 

Bibliografia

Francesco Gazzoni “La trascrizione immobiliare “ tomo primo e secondo Il codice Civile Commentario diretto da Pietro Schlesinger Giuffrè editore 1998

Pasquale De Lise “Trascrizione I) in generale” enciclopedia Giuridica Treccani.

Lucio Ricca “Trascrizione II) trascrizione delle domande giudiziali” Enciclopedia Giuridica Treccani.

Roberto Triola “Trascrizione” Enciclopedia Del Diritto Giuffrè editore.

 

Sentenza

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Omissis

Motivi della decisione

Il ricorrente deduce:

1)              Violazione e falsa applicazione degli artt. 2932, 2652 n.2 c.c. nonché degli artt.115 e 116 c.p.c;

la Corte territoriale aveva dichiarato inammissibile l’appello senza tener coto che , come risultante dalla documentazione prodotta in primo grado, l’atto di vendita 6.6.1997, nei confronti di C… era stato trascritto il 25.06.1997, successivamente al 13.6.1997 data di trascrizione, ex art. 2652 n. 2, della domanda giudiziale di L… con la conseguenza che la trascrizione della sentenza di accoglimento della domanda stessa doveva ritenersi prevalente sulle successive trascrizioni eseguite contro il convenuto;

2)              Omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 8 della L. 590/65 ed agli artt. 115 e 111 c.p.c.; il giudice di appello aveva omesso la pronuncia sul secondo motivo di gravame del L. laddove il Tribunale, dopo aver posto a carico del venditore l’onere della comunicazione al confinante con diritto di prelazione, aveva affermato che il L. avrebbe dovuto provvedervi in mancanza di iniziativa in tal senso da venditore P. non considerando che detto onere di comunicazione gravava sul venditore; che non era stata provata l’esistenza del diritto di prelazione di M e che questi non aveva, comunque, esercitato la prelazione entro il termine annuale dalla vendita al terzo;

3)              Omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione agli artt. 1353, 1358 c.c. nonché agli artt. 115 e 116 c.p.c.; la corte di merito aveva omesso di decidere sul terzo motivo di appello, non tenendo conto che la prova dell’avveramento della condizione sospensiva, prevista dalla scrittura provata 24.5.76, si desumeva dall’avvenuta vendita delle particelle in questione con atto del 6.6.1997 intercorso tra il P. e C.  la prova della simulazione dedotta dal P richiedeva, peraltro, una “controdichiarazione” scritta, trattandosi di contratto con per il quale era richiesta la forma scritta ad substantiam sicché non era consentita la prova per testi o mediante una semplice dichiarazione del convenuto;

4)              Omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione agli artt. 117, 184, 115, 116 c.p.c.; la Corte territoriale aveva omesso la pronuncia sul quarto motivo di appello in ordine al mancato espletamento della prova testimoniale dal L. ed ammessa con ordinanza del G.I. 7.10.98.

A detti motivi seguiva la formulazione dei quesiti di diritto ex art 366 bis c.p.c.

Il ricorrente ha chiesto, inoltre, la pronuncia del Collegio sulla sussistenza o meno del litisconsorzio necessario ne confronti del terzo acquirente, C. nonché sulle spese di giudizio di primo e di secondo grado con addebito di esse alla P. ove soccombente.

Va premesso, quanto alla richiesta del P.G. di declaratoria della inammissibilità del ricorso, che non è prova sulla non tempestività della relativa notifica (effettuata in data 21.11.2006), non essendo possibile verificare la data in cui si sarebbe perfezionata la notificazione della sentenza impugnata in quanto non è stata prodotta dalla resistente, sulla quale incombeva il relativo onere, la ricevuta di ritorno attiene alla notificazione a mezzo posta, con raccomandata spedita il 15.5.20016, ricevuta-costituente unica prova in proposito (Cass. 9.7.2009 n. 16184).

Passando all’esame dei motivi, il primo motivo è fondato nei sensi e nei limiti appresso indicati.

Il motivo, ancorché formulato sotto il profilo della violazione di diritto, in effetti risulta formulato anche come mancato esame di documenti decisivi, precisati nel ricorso, costituiti dalle note di trascrizione della domanda giudiziale e dell’atto pubblico di vendita ad un terzo e in tal senso, al suo termine, ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c., esiste idonea indicazione.

Sotto tale profilo esso va accolto, perché la sentenza impugnata, nel dichiarare inammissibile la domanda del ricorrente, non ha preso in esame i suddetti documenti, diretti ad attestare l’anteriorità della trascrizione della domanda rispetto a quella dell’atto pubblico di vendita di C indicato in detta sentenza. Documenti di rilevanza decisiva, ai fini dell’ammissibilità della domanda, atteso che, come questa Corte ha statuito:

“la trascrizione della domanda giudiziale, nei casi previsti dalla legge (artt. 2652 e 2690 c.c., rispettivamente per beni immobili e beni mobili registrati), si ricollega al principio fissato dall’art. 111 c.p.c., che disciplina la successione a titolo particolare nel diritto controverso. Essa mira a regolare e risolvere un conflitto, di diritto sostanziale, tra più acquirenti dallo stesso dante causa; consente all’attore che esercita una pretesa avente ad oggetto un diritto reale immobiliare, di rendere opponibile la sentenza anche al successore a titolo particolare del convenuto; costituisce un onere che, in relazione alla norma di cui all’art. 111 c.p.c., opera nel senso di rendere possibile che l’efficacia della sentenza retroagisca secondo i principi generali (ove a ciò non osti la sua natura particolare) al momento della domanda giudiziale e si svolga, comunque, anche rispetto a coloro che, nelle more del giudizio, si siano resi acquirenti, a titolo particolare, del diritto controverso o abbiano acquistato diritti in base ad un atto trascritto o iscritto successivamente alla trascrizione della domanda giudiziale; questi, per non aver partecipato al giudizio, potrebbe respingere gli effetti della sentenza pronunciata nei confronti del loro dante causa, qualora, mediante la trascrizione, l’esistenza della domanda giudiziale non fosse portata a loro conoscenza prima dell’acquisto del bene a cui inerisce il diritto litigioso. Il suddetto sistema normativo non solo non prevede alcuna norma prescrivente la partecipazione al giudizio dei terzi che hanno acquistato diritto in virtù di atto soggetti a trascrizione o iscrizione, ma appunto è dettato proprio per l’ipotesi che essi non partecipano al giudizio (Cass. 29 gennaio 2002, n. 1155)

Ne deriva, per un verso, che non sussiste litisconsorzio necessario nei confronti del terzo, che peraltro in tali contesti processuali ha il dovere d’intervenire, ai sensi dello stesso art. 111 c.p.c., nel giudizio; salva restando in quanto formante oggetto nel giudizio, avente ad oggetto principale il rapporto oggetto della domanda, solo di accertamento incidenter tantum – la questione della proponibilità da parte sua, in altro giudizio, della questione dell’effettiva anteriorità della trascrizione e dell’idoneità della nota, in relazione alla sua completezza, ai fini dell’opponibilità ai terzi. Ne deriva, per altro verso, che la Corte di appello non poteva omettere l’esame dei su detti documenti, come ha fatto, dichiarando, senza esaminarli, inammissibile la domanda proposta dal ricorrente, per il solo fatto dell’avvenuta vendita ad un terzo del bene che ne forma oggetto.

L’accoglimento del motivo esaminato, nei sensi e nei limiti sopra indicati, in quanto attinente a questione logicamente preliminare alle altre censure, assorbe le stesse e comporta la cassazione della sentenza impugnata con rinvio alla Corte di Appello di Bologna che dovrà provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso; dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Bologna anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma il 20.11.2012

 



[1] La natura della trascrizione in questa ipotesi cambia a seconda dell’interpretazione che della situazione ne viene data. Si veda quanto sopra esposto al riguardo.

[2] Gaetano Petrelli “Pubblicità legale e trascrizione immobiliare tra interessi privati e interessi pubblici” in Rassegna di diritto civile 3/2009/ saggi pag 730, ivi nota nr. 123 per un’elencazione dei molteplici tipi di trascrizione.

[3] Caso eccezionale di trascrizione sanante è dettato dal nr 6 dell’art. 2652 c.c. che non può essere applicato per analogia agli altri casi.

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