Il contratto di mutuo

 A cura dell’avv. Elisa Maria Di Maggio

1.1.       Le principali caratteristiche del contratto di mutuo

Il mutuo viene disciplinato dagli articoli 1813-1822 del Codice Civile, “Libro IV -delle obbligazioni”, titolo III, Capo XV. L’articolo 1813 C.C. presenta la seguente definizione: “ il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, è l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.” Il mutuo, nella maggioranza dei casi e, in particolare, il mutuo bancario, si può configurare come un finanziamento a medio -lungo termine tra i più diffusi, con una durata che, in genere, oscilla da un minimo di 5 ad un massimo di 30 anni. Costituisce, pertanto, un impegno finanziario notevole, per cui deve essere valutato, prima della formalizzazione contrattuale, con grande attenzione soprattutto in riferimento per le persone fisiche, all’incidenza della rata sul proprio reddito, anche nel futuro, e sulla propria capacità di risparmio. Per le sue caratteristiche giuridico – finanziarie, si ricorre al mutuo – prevalentemente – per effettuare l’acquisto o la ristrutturazione della casa di proprietà per quanto attiene ai privati e per effettuare investimenti in beni strumentali per quanto attiene le imprese. Il cliente della banca (mutuatario) rimborsa il debito con rate di importo costante o variabile, di solito mensili o, meno frequentemente, trimestrali o semestrali. Raro è il caso del rimborso c.d. “bullet” vale a dire senza pagamento di rate intermedie ma con il rimborso totale del capitale alla scadenza. Più frequente, invece, è il caso del mutuo con “preammortamento”: ci si riferisce a quel piano di rimborso del debito in cui non si inizia subito a rimborsare il capitale ma per un certo periodo si rimborsano solo interessi (i cosiddetti interessi di preammortamento). Come già anticipato, il mutuo non è un contratto tipicamente bancario, dato che viene utilizzato anche da soggetti diversi dalle banche, ma può certamente essere ricondotto tra i contratti bancari, nel caso in cui la banca ne sia parte quale mutuante[1]. Di norma, il mutuo bancario rappresenta una forma di finanziamento meno onerosa rispetto ad altre poiché a favore della banca viene costituita, generalmente, una garanzia reale (ipoteca ma anche in casi residuali un pegno) su un bene del soggetto finanziato o di terzi (cosiddetto terzo datore di ipoteca). Possiamo, comunque, dire che il mutuo è un contratto tipico, essendo – come già visto – disciplinato dal codice civile ed è a titolo oneroso anche se – in astratto – potrebbe essere anche a titolo gratuito. Elemento caratteristico del mutuo è il passaggio di proprietà del danaro o della cosa fungibile dal mutuante al mutuatario (art 1814 C.C.); il mutuatario acquista la proprietà delle cose date a mutuo e si impegna alla restituzione, alla scadenza pattuita, di altrettante cose nel rispetto della citata fungibilità. Il mutuo è poi un contratto reale, vale a dire un contratto che si perfeziona non con il semplice consenso manifestato dalle parti, bensì con la consegna materiale delle somme di denaro concesse a mutuo o di altre cose fungibili; la consegna è l’elemento essenziale per il perfezionamento del contratto. Il mutuo è poi stato definito come un contratto unilaterale con prestazioni a carico del solo mutuatario, perché la banca (o in genere il mutuante) con la consegna del denaro ha già adempiuto interamente ai suoi obblighi e quindi le obbligazioni rimangono solo in capo all’altra parte contrattuale, la quale è tenuta alla restituzione del denaro mutuato (oltre agli interessi) entro un certo periodo di tempo e con le modalità stabilite e che si sostanziano in un c.d. piano di ammortamento (rate, scadenza, eventuali interessi di mora in caso di ritardo ecc.). Scorrendo il codice civile si trovano anche altri riferimenti al mutuo: per quanto disposto dall’art. 320, comma III, C.C., in tema di potestà dei genitori (siamo quindi nell’ambito del diritto di famiglia), il contratto di mutuo è un atto eccedente l’ordinaria amministrazione, con la conseguenza che i genitori non possono contrarlo se non per necessità o utilità evidente del figlio e dopo autorizzazione del giudice tutelare. La norma si applica tanto al mutuante quanto al mutuatario, al mutuo oneroso ed a quello gratuito. Altro riferimento significativo è quello dell’art. 1782 cc. in tema di contratto di deposito irregolare ove si fa rinvio alle norme previste in tema di mutuo. Il mutuo come abbiamo detto in precedenza è quel contratto in cui una parte consegna all’altra una certa quantità di danaro o di altre cose fungibili; con riferimento alle cose fungibili diverse dal denaro, la consegna avviene più comunemente in modo materiale quando esse sono state individuate delle parti. Secondo l’articolo 1821 c.c., il mutuante è responsabile per i vizi delle cose prestate, se non prova di averli ignorati senza colpa e, se il mutuo è gratuito, è responsabile solo se conoscendo i vizi non ne abbia avvertito il mutuatario. Quando si tratta di cose da trasportare, si fa riferimento alla consegna al vettore o allo spedizioniere o la consegna dei titoli rappresentativi della merce. Per quanto riguarda il denaro, sono considerati equivalenti alla sua consegna materiale il rilascio di assegno circolare o di vaglia postale o di altro titolo di credito immediatamente esigibile per la loro natura di sostituti della moneta, così, come il deposito della somma in un libretto bancario, pur se destinato ad essere utilizzato dallo stesso mutuante per l’estinzione di altro debito del mutuatario, nonché la modalità più frequente nella prassi bancaria, l’accreditamento in conto corrente intestato al mutuatario.[2]

Prima di scegliere e stipulare un contratto di mutuo si devono considerare gli elementi principali di esso al fine di comprendere al meglio il prodotto e le opportunità offerte dalle diverse tipologie presenti nel mercato e anche soprattutto, per valutare i costi e i rischi a carico del richiedente. Gli elementi principali del mutuo che vanno presi in considerazione sono la durata, la rata, il piano di ammortamento, i tassi di interesse e gli ulteriori costi. Andando per ordine:

1)   la durata. Il mutuo è un contratto che produce effetti nel tempo. La durata del mutuo, concordata tra cliente ed intermediario e definita nel contratto, incide sull’importo della rata. Di solito la scadenza varia da 5 a 30 anni, anche se recentemente il mercato ha proposto alcuni mutui, con una durata di 40 anni. A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate ma più basso l’importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più leggere le rate.

2)   La rata, la quale  è la somma che il mutuatario, cioè colui che ha ricevuto il mutuo, versa periodicamente in base al piano di ammortamento per la restituzione del prestito. È composta da una quota capitale, a titolo di restituzione del prestito, e da una quota interessi, in ragione dell’applicazione del tasso. L’importo della rata dipende dall’importo preso a prestito, dalla durata del contratto e dal tasso di interesse applicato. A parità di tasso e di importo, la rata diminuirà in ragione di una durata del contratto più prolungata. Prima di chiedere il mutuo, il privato è opportuno che valuti attentamente il proprio reddito, anche in prospettiva, e la propria disponibilità mensile al netto delle spese fisse. È bene che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, per far fronte alle spese correnti, a spese impreviste e a possibili riduzioni di reddito (malattia, infortunio, licenziamento). Il rimborso avviene secondo cadenze temporali determinate dalle parti, che possono assumere frequenza mensile o trimestrale, meno frequentemente, semestrale o annuale (caso questo abbastanza eccezionale). Il pagamento della rata rappresenta un evento significativo nell’andamento dei rapporti tra banca e mutuatario. Ritardi nel rispetto delle scadenze possono comportare l’applicazione di ulteriori oneri (interessi di mora) e, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto da parte della banca per inadempimento accompagnata dalla richiesta di immediata restituzione del capitale residuo.[3]

3)   Il piano di rimborso (ammortamento). Il rimborso dell’importo erogato si sviluppa nel tempo secondo un piano, detto ammortamento, che stabilisce la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate ed i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata. Il piano di ammortamento può essere redatto sia dal creditore, come nel caso più noto, delle banche erogatrici di mutui, sia dal debitore. Il piano predisposto dall’aspirante debitore è naturalmente un importante indicatore della capacità gestionale nella valutazione preventiva della proposta di finanziamento. Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento come ad esempio: ammortamento francese, americano, tedesco. In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il “francese”, cioè a rate costanti, che prevede una componente decrescente per gli interessi e crescente per il capitale man mano che ci si avvicina alla scadenza del mutuo. All’inizio dell’operazione la rata è composta in larga parte da interessi, i quali possono assumere peso notevole in caso di mutuo a lunga scadenza. In tale ultimo caso, il capitale da rimborsare viene diviso per un maggior numero di rimborsi periodici. La formula per calcolare La formula per calcolare la rata ( r) conoscendo il capitale ( C), il tasso periodico (i) e il numero delle rate (n) è la seguente:

Esistono forme alternative di ammortamento che accrescono la flessibilità del prodotto rispetto alle scelte del mutuatario. Ai piani a rate crescenti (che aumentano col passare del 14 Fig 2.4.3.2 formula calcolo rata tempo), si sono aggiunti quelli a rimborso libero (le rate sono composte da interessi e il capitale verrà rimborsato per importi non predeterminati a certe scadenze) e, infine, quelli a durata variabile (le rate rimangono costanti ma la durata del piano può ridursi ovvero allungarsi a seconda dell’andamento del tasso variabile). Sulla pianificazione dei rimborsi incide anche la possibilità per il mutuatario di estinguere anticipatamente il capitale, in misura totale o parziale. Il ricorso a tale opzione consente di ridurre gli oneri del mutuo nella sua componente interessi. I reali benefici tuttavia dipendono dal tipo di ammortamento prescelto e dal momento in cui si intende ricorrere a tale opzione. La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno.[4]

4)   I tassi di interesse. La principale componente di costo nel mutuo è costituita dagli interessi che rappresentano il compenso che le banche richiedono a fronte del prestito concesso. Sono determinati sulla base di un tasso percentuale da applicare al capitale erogato in ragione della durata del mutuo. Il tasso di interesse deve essere previsto espressamente nel contratto e, se il mutuo è ipotecario, anche nella nota di iscrizione. Il tasso è determinato con riferimento a parametri riscontrabili sui mercati monetari e finanziari, a cui la banca aggiunge una maggiorazione (spread). L’entità di tale maggiorazione, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato, cresce in relazione alla durata del contratto. Esistono varie tipologie di mutuo, le più frequenti sono a tasso fisso o variabile. Il tasso di interesse fisso è chiamato così in quanto resta quello fissato nel contratto per tutta la durata del mutuo. Quest’ultimo è consigliato a chi vuole essere certo, sin dal momento della firma del contratto, della misura del tasso, degli importi delle singole rate, e dell’ammontare complessivo del debito da restituire, indipendentemente dalle variazione delle condizioni di mercato. A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni iniziali più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile. Lo svantaggio di questa tipologia di mutuo è dato dal fatto che non si possono sfruttare le eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Questa tipologia di tasso ha come parametro di riferimento l’ EURIRS (euro Interest Rate Swap) o IRS che è un tasso interbancario definito a livello europeo. Esso varia in funzione della durata, per cui avremmo IRS a 1 anno, a 2 anni, 10 anni, 20 anni, ecc.. All’aumentare del periodo di riferimento aumenta il suo valore perciò, l’ IRS a 1 anno sarà inferiore all’ IRS a 10 anni e così via. Le quotazioni dell’ IRS sono legate all’andamento del mercato dei tassi a lungo termine, e generalmente sono superiori all’ EURIBOR. Bisogna fare attenzione però a due casi particolari. Considerando che le quotazioni dell’ IRS variano giornalmente se, all’atto della sottoscrizione di un mutuo a tasso fisso ci fossero particolari tensioni di mercato, si potrebbe andar in contro a delle sostanziali differenze tra il tasso fisso stabilito con la banca e quello effettivamente applicato al mutuo. Il valore effettivo assunto dal tasso sarà noto solo il giorno in cui viene stipulato l’atto notarile salvo alcune eccezioni. Se invece si ha a che fare con mutui con opzione sul tasso, quando il contratto prevede la possibilità di modificare il tasso a determinate scadenze bisogna considerare il valore assunto dal parametro di riferimento, sia nel caso si decida di proseguire a tasso variabile (Euribor), sia nel caso si decida di continuare con il tasso fisso, infatti, anche in quest’ultimo caso il tasso fisso non sarà più quello iniziale, ma si adeguerà al valore attuale assunto dall’EURIRS. Il tasso di interesse variabile invece, varia con cadenze prestabilite, secondo l’andamento di uno o di più parametri di indicizzazione fissati nel contratto; questo significa che la misura degli interessi da calcolare sul capitale da rimborsare potrà modificarsi, in rialzo ovvero in ribasso, fino alla scadenza del mutuo, con impatti sull’importo della rata da pagare. Questo è perciò il maggior rischio nell’utilizzo di questa tipologia di tasso. Il tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate. A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare le rate, anche in misura consistente. Il parametro di riferimento per questo tasso è l’EURIBOR (euro Interbank Offered Rate), il quale, come anche l’IRS, è un tasso interbancario definito a livello europeo. Questo tasso è lo stesso utilizzato tra le grandi banche appartenenti all’area Euro per le loro transazioni finanziarie. Esistono diversi tipi di Euribor, tuttavia, quelli utilizzati per i contratti di muto sono l’Euribor a 1 mese, 3 e 6 mesi, ulteriormente differenziati poi in base al divisore 360 (anno commerciale) o 365 (anno solare o civile). L’andamento dell’Euribor è legato a : previsioni sui tassi ufficiali (BCE) / inflazione – crescita; livello di fiducia del sistema creditizio. Considerando che gli indici si adeguano in base alle attese di mercato, in caso di previsioni al rialzo gli Euribor a breve con scadenza saranno inferiori rispetto a quelli con durata maggiore. Pertanto affinché l’Euribor a 1 mese superi quello a 3/6 mesi sarebbe necessaria una fase di andamento costantemente al ribasso. Quando le aspettative sui tassi sono stabili, tra i vari indici c’è poca differenza.[5] Il calcolo del tasso Euribor si basa sulle informazioni fornite volontariamente da un 17 elenco di primarie banche europee, scelte sulla base della dimensione e del rating. Tali informazioni riguardano i tassi che si formano nelle negoziazioni del circuito interbancario degli scambi di deposito. Per quanto riguarda la rata del mutuo essa si adegua al valore assunto dell’Euribor di riferimento solo alla data di revisione stabilita dalla banca. Possiamo poi trovare altre tipologie di mutuo, quali “a tasso misto, il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Si ha, quindi, l’opportunità di modificare la misura iniziale degli interessi nel corso della vita del mutuo sulla base delle aspettative circa l’andamento del costo del denaro. In questo modo si riesce a gestire meglio il rischio di tasso. Il contratto di mutuo indica inoltre se il passaggio da tasso fisso a variabile o viceversa, dipende o meno dalla scelta del cliente e secondo quali modalità la scelta avviene. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile. Questa tipologia di tasso è consigliabile a chi al momento della stipula, preferisce non prendere ancora una decisione definitiva sul tipo di tasso; “a due tipi di tasso”, che è  il mutuo che viene diviso in due parti, una con il tasso fisso e una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliabile a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno; “a tasso con cap (capped)”, il quale è una particolare forma del mutuo a tasso variabile. In questa ipotesi la caratteristica peculiare risiede nel fatto che consente di limitare il rischio da futuri aumenti del tasso. Il mutuatario consegue i benefici del variabile nelle fasi di ribasso del costo del denaro, mentre in caso di rialzo ne subisce gli svantaggi fino ad un certo limite. Questa struttura presenta una maggiore complessità in quanto abbina caratteristiche finanziarie tipiche del prodotto a quelle di strumenti finanziari di natura derivata: le opzioni. La copertura non è priva di costi e spesso non sono facilmente individuabili; “a tasso variabile a rate costanti” , che è una  tipologia di prodotto che combina le caratteristiche del tasso fisso con quelle del tasso variabile. Succede che al variare del tasso di interesse si modifica la durata del mutuo, ma non anche la rata, che rimane invece costante.  I rialzi del costo del denaro determinano un allungamento della scadenza, mentre i ribassi la riducono. È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo. Per questo motivo risulta molto utile richiedere il Foglio Comparativo in cui ogni intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che offre. Oggi quasi tutti gli intermediari hanno un sito internet sul quale pubblicano il Foglio Comparativo e il Foglio Informativo di ciascun mutuo: è quindi possibile confrontare le offerte con tutta calma. Un importante elemento da valutare e confrontare è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che tutti gli intermediari devono pubblicare sui Fogli Informativi. Il TAEG sintetizza il costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse e le altre voci di spesa.

5)   Gli ulteriori costi. Gli interessi non costituiscono l’unica voce di costo che il richiedente deve fronteggiare per la concessione del mutuo. Le banche sono solite applicare ulteriori spese il cui importo può essere alle volte anche molto notevole. Le spese più frequenti fanno riferimento a il compenso all’intermediario per le spese di istruttoria che può essere calcolato sia in misura fissa che in misura percentuale sull’ammontare del finanziamento,  le spese di perizia che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare, le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari, il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito;  altre spese: spese incasso rata, spese invio comunicazioni, etc. L’insieme di queste spese incidono sul costo complessivo del finanziamento, la cui 19 valutazione non va trascurata soprattutto nella fase di scelta tra i diversi prodotti offerti. A fini informativi e comparativi, le banche devono rendere noto un indicatore che esprime in modo riassuntivo l’onerosità complessiva del mutuo, l’ISC (indicatore sintetico di costo). La misura di questo indicatore è solitamente superiore a quella del tasso di interesse perché incorpora anche altri oneri accessori.[6]

1.2.       I meccanismi di erogazione del contratto di mutuo.

I principali passi da seguire per ottenere un mutuo sono:

1)   la richiesta e la presentazione della domanda;

2)    la valutazione del reddito;  

3)   la perizia tecnica e la relazione notarile; la

4)    delibera finale sulla concessione del finanziamento; la

5)   firma del contratto;

6)   l’erogazione del mutuo.

 La fase iniziale ha inizio con l’apertura d’istruttoria. In questa fase il richiedente o mutuatario, su richiesta dell’ente erogatore, dichiara la finalità del finanziamento e fornisce tutta quella documentazione che giustifichi la domanda di mutuo. Con l’istruttoria l’intermediario verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare il merito di credito, cioè essenzialmente la sua capacità di rimborso nel tempo. Ogni intermediario ha le sue procedure per verificare la “bontà” del richiedente a stipulare il contratto. In genere i documenti che vengono richiesti ad una persona fisica e che il mutuatario deve presentare riguardano:

A)  le informazioni anagrafiche quali età, residenza, stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi; 

B)   informazioni che certificano la capacità di reddito, quali, per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’anzianità di servizio, almeno l’ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD (oppure il modello 730 o il modello Unico); mentre per i lavoratori autonomi e i liberi professionisti, le ultime dichiarazioni dei redditi, l’estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo se professionisti; 

C)  informazioni relative all’immobile, per esempio la copia del “compromesso” di vendita, la planimetria, il certificato di abitabilità, l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione e quanto serve a stabilire la provenienza e la situazione ipotecaria e catastale. Oltre a tutta una serie di documentazioni, tra i controlli pertinenti che effettua la banca, spicca la perizia di un tecnico. Quest’ultima svolta da un professionista incaricato dall’istituto erogatore, ha la funzione di stimare e valutare oggettivamente il vero valore e le caratteristiche tecniche e giuridiche dell’immobile per cui si sta richiedendo un mutuo, o dei beni presentati a titolo di garanzia del credito richiesto. Per ottenere il mutuo richiesto, bisogna normalmente fornire alla banca delle garanzie reali, che di solito coincidono con l’iscrizione di ipoteca sull’immobile per cui si è richiesto l’importo, o a volte di altri immobili di proprietà del soggetto mutuatario o di proprietà di terzi che si qualificano quali garanti o fideiussori. Il perito accerta che l’immobile presentato a garanzia dell’importo richiesto copra e giustifichi la somma richiesta alla banca secondo percentuali di “finanziabilità” che variano secondo decisioni del singolo intermediario. In definitiva il perito controlla sia la documentazione cartacea del bene presentato, sia fa visita di persona all’immobile e una volta finita la sua attività, fornisce alla banca una perizia dove vengono riportate in dettaglio tutti gli accertamenti svolti e il valore del bene. Nella maggior parte dei casi il costo della perizia è assoggettato al richiedente del mutuo.[7]

Una volta terminata la fase in cui la banca accerta le credenziali e la solvibilità dell’aspirante mutuatario, la fase di istruttoria viene conclusa e la banca si accinge a deliberare la richiesta di mutuo, sia nel caso di delibera con esito negativo che con esito positivo; questa fase, ovvero quella che intercorre dalla presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione, ha una durata di solito tra i 30 e 60 giorni. Spesso le banche, come le società che erogano credito al consumo, per deliberare un mutuo, si avvalgono delle tecniche cosiddette “Credit Scoring”, ovvero un sistema automatizzato per valutare le richieste di finanziamento della clientela. Si prevede l’utilizzo di metodi o modelli statistici per valutare il rischio creditizio, ed i cui risultati sono espressi in forma di giudizi sintetici graduati, indicatori numerici o punteggi, associati all’interessato, diretti a fornire una rappresentazione in termini probabilistici, l’affidabilità o la puntualità nei pagamenti. Esistono diverse cause che possono portare ad una delibera negativa del mutuo o ad una non accettazione della domanda di mutuo; tra quelle più ricorrenti troviamo ad esempio lo stato di indebitamento del richiedente oppure una scarsa “redditualità” o anche la presenza di protesti oppure quando l’aspirante mutuatario si trova nella “black list”, la lista dei dieci cattivi pagatori. Quando, invece, ci troviamo di fronte ad una domanda di mutuo con esito positivo, quindi ad una delibera favorevole da parte della banca erogante, la fase immediatamente successiva è la stipula del contratto di mutuo. Al momento della scelta del mutuo sono resi disponibili al cliente tutti gli strumenti di trasparenza: la specifica Guida della Banca d’Italia, il Foglio Informativo che illustra le caratteristiche del prodotto, rischi e costi del mutuo, il Foglio Comparativo con le informazioni generali sui tipi di mutuo garantito da ipoteca per l’acquisto dell’abitazione principale offerti dall’intermediario, una copia completa del contratto e/o il Documento di Sintesi, anche prima della conclusione e senza impegno per le parti. Si può inoltre avere a disposizione anche sul sito internet dell’intermediario il Foglio Informativo e il Foglio Comparativo. Se è possibile concludere il contratto on-line, bisogna avere una copia completa del contratto con il Documento di Sintesi, conoscere il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) del mutuo, consultare il TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) previsto dalla legge anti-usura (legge n. 108/96) sul cartello affisso nei locali dell’intermediario o sul suo sito internet. Il contratto di mutuo ipotecario viene formalizzato di fronte ad un notaio, scelto dal cliente, e su di esso vengono delineate le modalità con cui l’ente erogatore fornisce la somma al mutuatario, e come quest’ultimo restituisce la somma alla banca. In allegato al contratto di mutuo, vi è il piano di ammortamento del capitale concesso in prestito, dove sono riportate in maniera dettagliata il numero delle rate che il richiedente deve pagare per estinguere il debito, le scadenze delle stesse ed il relativo importo derivato dalla somma del capitale residuo e gli interessi dovuti. Le condizioni sul contratto devono essere approvate da tutte le parte interessate; a questo punto la banca eroga il denaro al richiedente, e la procedura viene ultimata con l’iscrizione di ipoteca dei beni messi a garanzia del prestito. Di questo fondamentale adempimento si occupa il notaio rogante. Nel contratto di mutuo devono essere presenti delle informazioni basilari tipo:

I)              dati anagrafici delle parti interessate (banca e richiedente);

II)            la presenza dell’assicurazione, ove obbligatoria (incendio, crollo, scoppio);  importo della somma che la banca eroga;

III)           tasso applicato al mutuo (Euribor, Eurirs);

IV)         l’eventuale spread;  caratteristiche del piano di rimborso (piano di ammortamento);

V)          elezione del domicilio, per le eventuali comunicazioni da parte della banca.[8]

Generalmente il contratto di mutuo relativo ad un bene da acquistare, viene stipulato con un atto contestualmente alla stipula del contratto di compravendita, cosicché la somma dovuta verrà riversata al venditore, che però, a volte, non viene erogata il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando la banca ha potuto verificare l’attuazione delle clausole e delle dichiarazioni del mutuatario.[9]

1.3.       L’inadempimento del contratto i mutuo.

Come già detto nei paragrafi precedenti, il mutuo rappresenta un impegno economico non indifferente che si sostiene nel tempo e perciò deve essere valutato molto attentamente sia dalla singola persona che da una famiglia. Se si fanno fin dall’inizio valutazioni sbagliate sulla propria situazione e sulle proprie capacità di rimborso, si potrebbe andare incontro a numerosi problemi. Se le rate, ad esempio, non vengono pagate puntualmente, l’intermediario applica degli interessi di mora i quali si aggiungono alle somme dovute. Nei casi più gravi invece, come l’insolvenza, l’intermediario può ottenere anche lo scioglimento del contratto nei termini previsti contrattualmente per i mutui “ordinari” e nei termini previsti dall’art. 40 del Testo Unico Bancario per i mutui fondiari. Più in particolare, se l’intermediario è una banca, questa può sciogliere il contratto per:

1)   mancato pagamento anche solo di una rata (per i mutui ordinari);

2)   ritardo di oltre 180 giorni dalla scadenza nel pagamento anche di una sola rata;

3)   ritardo, tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza, nel pagamento della rata per più di sette volte (entrambe queste ipotesi si applicano ai mutui fondiari).[10]

Lo scioglimento del contratto comporta la restituzione immediata del debito residuo. Se il cliente non riesce a saldare il suo debito, la banca – qualora l’atto di mutuo abbia la forma dell’atto pubblico- può ottenere, previa notifica del precetto, il pignoramento dell’immobile ipotecato e la sua vendita all’asta. Se esiste un fideiussore, questi è tenuto anch’egli a rimborsare quanto dovuto, unitamente al debitore principale. L’intermediario inoltre, segnala il cliente che non paga o paga in ritardo alla Centrale Rischi, segnalazione che può compromettere la possibilità di ottenere nuovi finanziamenti in futuro.

Esiste però un rimedio a tutto ciò. Nel momento in cui il cliente si rende conto di non poter pagare le rate, conviene che si rivolga all’intermediario per cercare insieme una soluzione. Le soluzioni possibili sono:

A)  la rinegoziazione del mutuo, per allungare la durata complessiva del finanziamento e avere così rate più basse;

B)   la sospensione temporanea dei pagamenti, per superare il momento di difficoltà.

Proprio in riferimento a quest’ultimo punto è uscito recentemente un progetto denominato “Piano Famiglie” elaborato dall’ABI (Associazione Bancaria Italiana) in partnership con Governo, Regioni, Comuni, Conferenza Episcopale Italiana e parti sociali nel cui interno è siglato un accordo con le Associazioni dei Consumatori, per la sospensione del rimborso dei mutui. L’iniziativa consente, in misura straordinaria vista la crisi dell’ultimo periodo, di sospendere il rimborso delle rate dei mutui per le famiglie in difficoltà. Le condizioni e i termini per aderire a questo piano sono i seguenti:

I)             la richiesta può essere avanzata dal mutuatario e, in caso di mutuo cointestato, da tutti i cointestatari o dagli eredi, esclusi gli eredi minori, gli interdetti o gli inabilitati per i quali interviene il tutore;

II)            i finanziamenti interessati dall’iniziativa sono i mutui, anche in fase di preammortamento, garantiti da ipoteca, per acquisto, costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale, erogati a persone fisiche con reddito imponibile fino a 40.000 euro l’anno su mutui con importo non superiore a 150.000 euro, a prescindere dal tasso di interesse contrattuale (fisso, variabile, misto);

III)          al finanziamento possono accedere anche i mutui con ritardi nei pagamenti, a condizione che il ritardo non sia superiore a 180 giorni consecutivi;

IV)         la domanda va presentata alla proprio banca, compilando un apposito modulo, dal 1 febbraio 2010 fino al 31 luglio 2011, in riferimento a eventi sfavorevoli verificatisi tra il 1 gennaio 2009 e il 30 giugno 2011, prolungata ora al 31 luglio 2012 per eventi sfavorevoli verificatisi tra il 1 gennaio 2009 ed il 30 giugno 2012. Gli eventi sfavorevoli che consentono di presentare la domanda sono la morte o l’insorgenza di condizioni di non autosufficienza, la perdita dell’occupazione, l’ingresso nella cassa integrazione. Tra le varie documentazioni necessarie ci saranno dunque la lettera di licenziamento, il certificato di morte, la dichiarazione dei redditi degli intestatari del mutuo;

V)           la banca attiva la sospensione entro 45 giorni lavorativi dall’accoglimento della richiesta del cliente, mentre, in caso di diniego, la comunicazione avviene entro 15 giorni lavorativi;

VI)         gli interessi contrattuali pattuiti maturano durante il periodo di sospensione e possono essere rimborsati dal cliente secondo diverse modalità, a seconda del fatto che la sospensione avvenga per la sola quota capitale o per la quota capitale e la quota interessi. L’iniziativa costituisce la misura minima alla quale le banche associate sono inviate ad aderire, fermo restando la piena libertà di ciascuna banca di offrire al cliente, in fase di adesione, condizioni migliori rispetto a quanto previsto dall’accordo.

Ritornando al mancato pagamento della rata, se il mutuatario non paga dopo i 180 giorni dalla scadenza della stessa, l’istituto di credito può chiedere la risoluzione del contratto; se invece il mutuatario decide di pagare la rata dopo il 180° giorno, dovrà per prima cosa pagare le eventuali spese legali, la copertura assicurativa (se insoluta), rimborsare eventuali spese sostenute dalla banca, gli interessi di mora e solo dopo questi pagamenti potrà rimborsare l’intero importo della rata come previsto dal piano di ammortamento.[11]